Mercado inmobiliario en España: Realidad inmobiliaria española

lunes, 6 de febrero de 2012

Realidad inmobiliaria española

Análisis de mercado inmobiliario español

Ensayo sobre el mercado inmobiliario.

 

La desaparición de un 11% de operadores dentro del sector inmobiliario desde principios de 2007, según apuntan fuentes del sector, se ha venido interpretando como un efecto rebote del mal llamado “boom inmobiliario” .

Partimos siempre de la base, de un mercado libre de injerencias, y precisamente el mercado inmobiliario español, es posiblemente, un mercado plagado de las mismas, con una excesiva politización en España.

Bien, la clase política en este país, se ha dedicado a “demonizar” la construcción o “el ladrillo”, la especulación del suelo, la falta de respeto con el medio ambiente, las infracciones urbanísticas, la recalificación del suelo, la ausencia o no de las V.P.O., las caidas de los valores bursátiles inmobiliarios, etc... . Lo cierto es que se ha llegado al extremo, de acudir incluso a la CEE., donde ,desde España, se ha puesto en entredicho la corrección urbanística y urbanizadora de algunas zonas del estado español, incluso, aunque no por este fin, pero con finalidad instrumental, se ha llegado a crear un Ministerio de la Vivienda . Todo esto, no siendo un elemento sustancial, si que ha supuesto un elemento desestabilizador del propio mercado de la vivienda.

Una visión global, nos guste o no esta interpretación, ofrece un mercado inmobiliario excepcionalmente enrarecido, y que nosotros vamos a intentar , o por lo menos vamos a intentar aportar nuestro grano de arena, dilucidando o desenmarañando algunas de las claves “reales”.(apostillamos el término por la dilogía entre verdaderas y la naturaleza de los bienes).

El fenómeno viene desde hace varios años, pero se fundamenta en los siguientes hechos:

  • Ingreso de España en la CEE. y su correlato con fondos y ayudas europeas.
  • Estándares constructivos europeos (calidad constructiva)
  • Precios bajos del parque inmobiliario en relación a la Europa comunitaria tradicional.
  • Nivel de vida más que aceptable y barato en relación Europa.
  • Legislación positiva y fiscal de corte francés, con corte europeísta.
  • Proximidad geográfica con la Europa tradicional comunitaria.
  • Expectativas de crecimiento económico a corto.
  • Buen índice de revalorización de la vivienda entre el 5%- 7% por encima del IPC.
  • Cumplimiento de los puntos y plazos de convergencia con la CEE.
  • Libre circulación comunitaria.
  • La celebración satisfactoria de eventos de gran calado mundial Expo- Sevilla , Mundial de fútbol, Olimpiadas en Barcelona , Copa América, Campeonato mundial de fórmula-1, otros hitos constructivos como Isla Mágica, Ciutat de les Arts i les Ciéncies.
  • La inmigración de diferente índole, pero efectiva con unas necesidades de vivienda.
  • Incremento del nivel económico en España.
  • Precio del dinero bajo.
  • Inestabilidad de la bolsa e intereses bajos para los depósitos

 

Todos estos hechos han creado un doble mercado:

El mercado de la vivienda en sentido estricto (para vivir)

El mercado inversor inmobiliario (para invertir)

 

Este fenómeno se prolonga en el tiempo fruto del propio motor de la economía: mayor demanda , retracción de la oferta, crecimiento del precio, desarrollo de la producción , etc…

Este fenómeno se ha disparado en los últimos 5 años, donde se ha incrementado la demanda por la necesidad de vivienda, y de otro lado, se ha incrementado por la confianza del vendedor en volver a obtener beneficios a través de la compra de nuevos bienes inmobiliarios. El efecto se ha redondeado, con aquellos que reservaban un piso de obra nueva, quienes asumían pagos y ganaban unas plusvalías interesantes con la reventa, aún más si el fisco no ponía la mano para cobrar su parte.

Otro fenómeno asociado, se ha producido con la dicotomía entre el precio real y el precio de VPO, que asignan las comunidades autónomas por metro cuadrado y que suponen una limitación escrituraria, aflorando, como así ha sido, precio de venta muy por encima del real y escriturario, necesitando reinvertir de forma discreta esa diferencial en otro inmueble.

La intervención estatal, sobre estos mecanismos, el implante de una legislación sobre el suelo, el descenso de la inmigración (extracomunitaria), la ralentización cíclica de la economía, la “mala prensa internacional” propiciada por un excesivo propagandismo gubernamental, sobre todo, en cuanto a la inseguridad jurídica del propietario, (el extranjero venía preguntando sobre si le podían expropiar un bien sin fundamento de interés social), aparición de mercados inmobiliarios emergentes alternativos en Europa, Sudamérica y otros paises, la subida de los interesés, el hincapié político sobre soluciones habitacionales en reducidas dimensiones, los alquileres como alternativa gubernamental, la subida de precios en su conjunto (enrarecida por el aumento del precio del crudo), todo este complejo entramado, ha producido una desaceleración del mercado inmobiliario propia de una corrección de mercado.

Algo está claro, y es que el ciclo económico, es algo que no dura eternamente, que se está en un momento de repunte, pero el análisis indica que los precios volverán a un punto de equilibrio de mercado, y que éste no tiene porqué estar muy distante del actual ni tan por debajo del presente como algunos indican . Los que afirman que estamos ante una crisis inmobiliaria, entendemos que se equivocan, los que afirman similitudes con el mercado estadounidense inmobiliario, también , pues no ofrece ni la misma coyuntura ni por supuesto la misma naturaleza al tratarse de una falta clara del rigor hipotecario como causa eficiente del problema estadounidense , como demuestra el no haber contagiado a los mercados vecinos.

No obstante , creemos que la vivienda sigue teniendo una demanda , y que el inversor deberá decidir cuando se deshace de su inversión, pues uno sólo pierde si sale a destiempo a menos valor de compra.

Nosotros apostamos por aconsejar a aquellos que , invierten en inmuebles que si su expectativa de ventas no es grande , apuesten por el alquiler como remedio alternativo y busquen en el exterior, como ya hacen miles de europeos, donde invertir y sacar provecho, sin desdeñar la adquisición de inmuebles de inversión, que son la verdadera inversión inmobiliaria, que es claro que cada día es más difícil de encontrar pero que aún es posible..

 

Redacción. Departamento de análisis inmobiliario.

 

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