La publicidad inmobiliaria: El servicio inmobiliario y la publicidad inmobiliaria

miércoles, 8 de febrero de 2012

El servicio inmobiliario y la publicidad inmobiliaria

Nuevas tendencias del mercado inmobiliario

El Mercado inmobiliario y sus circunstancias abren el campo de la publicidad inmobiliaria como servicio añadido.

La nueva situación del mercado inmobiliario español está obligando a posicionarse a todos los agentes intervinientes en el proceso constructivo, y sobre todo, a los agentes responsables de la comercialización.
Los servicios inmobiliarios sufren una reducción drástica de las demandas motivadas por la dificultad de acceder a la vivienda. De un lado la rentabilidad de la inversión inmobiliaria ha desaparecido o se ha diluido en la mayoría de los casos. En otros casos, la dinámica de precios, al alza de los últimos años han dificultado el acceso a la vivienda, lo que hace que se produzca una retracción importante de la demanda, pues la renta de los españoles no permite un acceso masivo a la vivienda. Otra cuestión la constituye el incremento de las cuotas hipotecarias y la progresiva restricción de facilidades que los bancos están adoptando, con el temor de la sombra de los subprime de Estados Unidos.
En estos momentos tan delicados toca replantear dos cuestiones primordiales.
Analizar la demanda residual que obedece a un perfil claro. Adquirentes de vivienda mayoritariamente, con una gran desaparición de la vivienda secundaria o vacacional dentro del ámbito de sus preferencias y un decremento importante del inversor inmobiliario en el mercado (que volverá a aparecer en la etapa de recrudecimiento que se espera se empiece a vivir a lo largo de 2008).
Analizar la oferta existente, en este supuesto queda ver dos tipos de oferta diferenciada de un lado el inmueble de obra nueva y por otro el inmueble de segunda mano.

El análisis de la demanda es muy importante para adecuar los productos y servicios que se ofertan: Básicamente el cliente sigue buscando un inmueble que se ajuste a sus gustos y exigencias, un servicio adecuado y un precio que pueda permitírselo. Lo difícil es que el cliente siempre tiene unas apetencias muy concretas y se debe de ajustar a las mismas el producto, contando con las limitaciones dinerarias que su capacidad económica le imponen, integrar todo esto, se convierte en un gran reto ante el amplio abanico de posibilidades que está ofreciendo el mercado inmobiliario en estos momentos.
Lo cierto, es que los días que se vendía cualquier cosa, ya han pasado, el consumidor busca una opción de vivienda para habitarla y debe satisfacer una serie de necesidades mínimas, ésto se complica si existe una gran oferta, además los precios y la capacidad económica determinan más de lo razonable.
A decir verdad el comportamiento del consumidor es igual al de cualquier mercado, lo que se reduce es el mercado de inversión inmobiliaria y se debe centrar en el consumidor directo de vivienda, es decir, el meramente habitacional , el que busca un techo donde vivir y en un menor grado el cliente de vivienda secundaria y vacacional. El problema principal es que el comprador viene con un presupuesto corto y en muchas ocasiones se ajusta o ajusta sus pretensiones a sus posibilidades más que a la oferta. La inversión es siempre especulación, el que invierte quiere obtener rentabilidad a su inversión y cuando existe mayor rentabilidad en otros mercados inmobiliarios va allí a los mercados emergentes o busca mercados mobiliarios u otros foros de inversión donde alcanzar rentabilidades y cubrir sus expectativas inversoras.

La oferta es una gran incógnita, en este momento nos encontramos en un momento crítico, donde existe un importante parque inmobiliario de vivienda usada o seminueva, en este caso lo determinante va a ser el precio incluso más allá de las características del piso.Ya que la premisa inmobiliaria ya está definida, lo más trágico es que se adicionan aspectos o factores que condicionan grandemente esta oferta inmobiliaria, la primera de ellas es que excede con mucho la demanda existente, lo que supone que está debe reajustarse en precio o esperar cubrir las expectativas del comprador. Lo malo es que en un mercado donde se ha incrementado mucho el precio, éste no ha tenido una referencia clara y la retracción del mercado obliga a un reajuste del precio que en ocasiones puede ser por debajo del de adquisición, una circunstancia difícilmente admisible para el oferente en algunas ocasiones. Téngase en cuenta que en especial el mercado inmobiliario, es un mercado de referencia "inter pares" dado que se referencia a través del resto de la oferta existente, algo parecido a una cotización, valga como referencia que no vale lo mismo en cada población, ubicación, tipo de inmueble y/o país.
En otras ocasiones el incremento de las cuotas y el efecto de las hipotecas puente(aquellas que se establecen para la compra de otro inmueble mientras se vende el precedente) mediatizan la oferta creando alternativas que enrarecen más el mercado, pues el tempo de venta se ha ralentizado y los plazos de estas hipotecas puente se sobrepasan, y la necesidad obliga a bajar el precio, si bien por esto no necesariamente se ajusta al precio que el demandante esta a pagar por el inmueble. Es este equilibrio de mercado el que verdaderamente cuesta de conseguir y el que determina que el comprador no tenga prisa en comprar , estando a la expectativa de una más que previsible bajada de los precios de oferta. En otras ocasiones, es simplemente la necesidad económica la que determina la bajada del precio por una imposibilidad de obtener un precio, en este caso la oferta llega a posicionarse irracionalmente por debajo de precio de mercado.
En este estado de cosas, lo mejor es posicionarse, no tener prisa, dejar que el mercado actúe y que determine y consolide unos precios de partida, pues los precios están por definirse y sólo la solvencia del inmueble pueden sustentar el valor inmobiliario.
La oferta particular, debe en estos casos de no ser impaciente y facilitar la promoción de sus inmuebles, seguir firme frente a las opciones de exclusiva, que suelen ser trampas sin salida y permitir la publicidad y facilitar la tarea a todos los agentes intervinientes en la venta de inmuebles, teniendo muy claro que lo único unívoco que debe de existir, es el precio unitario para todos ellos, como eje rector de una oferta definida y firme , que no alimente expectativas de debilidad ante el posible comprador. Es en este momento cuando el precio debe ser razonable pero único, para garantizar la venta del inmueble, la incertidumbre sobre el precio suele conllevar el tanteo y la depreciación a buen seguro.
En este ámbito, ya existen servicios inmobiliarios que ofrecen una promoción de los inmuebles a nivel internacional , ampliando el horizonte del potencial comprador, una oferta nada desdeñable y que debe ser atendida de una forma preferente por el vendedor. Es la hora de innovar y ser creativo en la publicidad inmobiliaria y esa faceta se la debemos dejar a los profesionales del sector, que deben también en estos momentos ser verdaderos servicios publicitarios a los que aparejan la garantía , saber y confianza de la profesionalidad inmobiliaria.En nuestra empresa ya venimos ofreciendo estos servicios desde hace algún tiempo, como valor añadido a la gestión inmobiliaria.
En cuanto a la obra nueva que merece mención aparte, le daremos tratamiento específico en nuestro siguiente artículo

De nuestra redacción: Gestión de Inversiones Inmobiliarias Turia-Serranos S.L.

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