Guía inmobiliaria: Tramitación de hipotecas

domingo, 20 de mayo de 2012

Tramitación de hipotecas

Elementos de la solicitud hipotecaria

El proceso de búsqueda y solicitud de una hipoteca puede llegar a ser un tanto complicado para quienes no están familiarizados con los conceptos financieros, sobre todo por la oferta tan amplia de hipotecas que conocemos en nuestro mercado.

El Agente de la Propiedad Inmobiliario en el proceso de intermediación de la compra de nuestra vivienda puede asesorarnos como profesional y especialista en estos temas sobre la oferta general de hipotecas y sobre el tipo de préstamo que más se puede adaptar a nuestras necesidades y posibilidades. El Agente de la Propiedad estará, seguro, bien informado sobre la situación del mercado ya que la financiación es uno de los elementos esenciales de las operaciones inmobiliarias.

También podemos acudir, como en el caso de la compra, directamente a una entidad de crédito. Como siempre, el tiempo, el conocimiento y la profesionalidad de un Agente de la Propiedad puede ayudarnos y gestionarlo en nuestro favor.

Primer paso. La solicitud

Una vez que tengamos claro nuestras posibilidades económicas como vimos en capitulo uno de esta guía e informados de la oferta de hipotecas que hay, debemos hacer una solicitud y entregar la documentación necesaria.

Las entidades normalmente nos van a solicitar 3 tipos de información: documentos relativos a los compradores, documentos de la capacidad de pago y documentos de la vivienda.

Documentación de los compradores

  • DNI o pasaporte o CIF si es una empresa.
  • Justificación del régimen económico del matrimonio en su caso.
  • Título de propiedad de los vendedores (escritura de compraventa de quien nos vende).
  • En caso de que la vivienda en la actualidad tenga una hipoteca, certificación de la deuda pendiente.
  • Último recibo del IBI.

Documentación de la capacidad de pago

  • Si trabajamos por cuenta ajena (empleado) las últimas declaraciones del IRPF y Patrimonio en su caso y las últimas nóminas.
  • Si trabajamos por cuenta propia (autónomos y profesionales liberales), últimas declaraciones del IRPF y Patrimonio en su caso y los pagos fraccionados del IRPF e IVA.
  • Si se trata de una empresa, balances y cuentas de resultados de los últimos ejercicios e identificación de los accionistas y declaraciones del impuesto de sociedades.

Documentación referente a la vivienda

  • Tasación de la vivienda
  • Certificación del registro de la Propiedad

Segundo paso. El análisis de la capacidad de pago

Las entidades de crédito analizan nuestra capacidad de pago que en media podríamos decir que se sitúa en un 30% al 40% de los ingresos mensuales los que se pueden dedicar a la compra de la vivienda. Aunque esta delimitación, depende de muchos factores, como podemos imaginar.

Según la ley del mercado hipotecario las entidades pueden concedernos hasta el 80% del valor de la tasación realizada por una entidad tasadora oficial que debe estar inscrita y legalizada. Pero hoy en día la oferta hipotecaria puede llegar hasta el 100% de la compra por lo que debemos informarnos bien de las diferentes opciones y préstamos que podemos conseguir.

Las entidades de crédito con la documentación pueden darnos una respuesta rápida a nuestra solicitud.

Tercer paso. La entrega del dinero.

La entidad de crédito tiene obligación de poner a nuestra disposición 2 informaciones por escrito que nos confirman las características de la hipoteca y nos aseguran que eso es lo que hemos o vamos a contratar.

Por un lado, la oferta vinculante que es un resumen de las características principales del préstamo con los datos esencialmente financieros y por otro lado, el proyecto de copia de la escritura de préstamo hipotecario que es la propia escritura en papel no timbrado y que podremos consultar hasta 3 días antes de la firma para ver que se corresponda con lo que solicitamos y con la oferta vinculante.
La entidad de crédito, una vez que nos ha comunicado la aceptación de nuestra solicitud y de la tasación realizada, se pone en marcha para que podamos firmar la escritura de compra y la escritura de hipoteca ante notario. A esta firma deben acudir el vendedor por supuesto, nosotros como compradores y la entidad de crédito que nos entrega el dinero que a su vez entregamos en el mismo acto al vendedor. Primero firman vendedor y comprador con la entrega del dinero y después, una vez que somos propietarios, firmaremos la escritura de hipoteca con la entidad de crédito. Aunque todo se hace realmente en el mismo momento y en el mismo sitio pero, en realidad, son dos actos jurídicos diferentes.

El Agente de la Propiedad Inmobiliaria y el Gestor desempeñan un papel muy importante en la información, preparación, tramitación y liquidación de todo el proceso.

La escritura de préstamo hipotecario, que no deja de ser el contrato donde quedan reflejados los derechos y las obligaciones de la entidad de crédito y los nuestros, se inscribe en el Registro. Normalmente el original es para la entidad de crédito y nosotros recibiremos una copia del gestor.

La necesidad de la seguridad jurídica de que toda la documentación se inscriba en el Registro y se paguen los impuestos en tiempo y forma hace que las entidades de crédito siempre trabajen con un gestor.

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