Guía inmobiliaria: Garantías inmobiliarias

domingo, 20 de mayo de 2012

Garantías inmobiliarias

Compraventa de inmuebles y sus vicisitudes

Tanto si has comprado una vivienda nueva o una de segunda mano, puede ocurrir que, una vez que la has ocupado, encuentres problemas que no habías tenido en cuenta al decidir su compra, pero las posibilidades de reclamar su saneamiento no es la misma en el caso de viviendas nuevas que en las de segunda mano. Veamos más detalladamente cuales pueden ser esos problemas:

Vicios aparentes:
Son aquellos problemas que son percibidos a simple vista. Puedes encontrarlos en viviendas nuevas, cuando al momento de la entrega descubras una serie de defectos; lo mejor entonces es que te pongas inmediatamente en contacto con el promotor o el constructor para reclamarles la reparación o, si esta no es posible, negociar una rebaja en el precio, proporcional al defecto encontrado. Es conveniente que comiences por intentar llegar a un acuerdo verbal con los responsable e incluso que los intimes fehacientemente (con constancia notarial) a reparar los vicios hallados antes de acudir a la vía judicial, que te resultará larga y costosa. Otra posibilidad es recurrir al sistema de árbitros, pero para ello, es necesario que tú y la otra parte se sometan voluntariamente a su jurisdicción.

En viviendas de segunda mano, los vicios aparentes no tienen mucho sentido: se supone que al comprar, has aceptado tácitamente el estado en que la vivienda se encuentra. Si has encontrado los defectos antes de convenir la compra, siempre puedes pactar que el vendedor los arregle o que te rebaje el precio final.

Vicios ocultos:
Son aquellos que no se detectan a simple vista, sino que surgen por el uso de la vivienda y son debidos a defectos de construcción. El vendedor es responsable por ellos, hasta el transcurso de seis meses a partir de la entrega de la casa. Transcurrido este plazo, y si la vivienda es menor de 10 años, la responsabilidad se traslada al promotor, constructor, arquitecto y aparejador. También en estos casos, te aconsejamos intentar la vía pacifica (acuerdo verbal, reclamo fehaciente, arbitraje) antes de acudir a la reclamación judicial.

Vicios ruinógenos:
Se trata de aquéllos defectos cuya importancia hace prácticamente inservible la vivienda para el uso normal con que se adquirió: humedades y grietas importantes, grandes filtraciones, corrimiento de cimientos... es decir, vicios que podrían causar la ruina del edificio. El Código Civil establece que el contratista responde de los daños y perjuicios que puedan ocasionar este tipo de vicios por un período de 10 años, plazo que aumenta a 15 si su causa obedece a haber faltado a las condiciones del contrato (por ejemplo, usar calidades inferiores a las pactadas). Las vías de reclamo a las que puedes acudir, son las mismas a las que hemos hecho referencia en los dos casos anteriores.

Las posibilidades para reclamar son diferentes si la licencia de obras es anterior o posterior a la Ley de ordenación del suelo que entró en vigor en mayo de 2000.

Si la licencia de obras (permiso de edificación) es anterior a la mayo de 2000 el constructor responde de los vicios leves y ocultos durante un plazo de 6 meses a partir de la fecha de la entrega. Los 6 meses es el plazo para reclamar.

El constructor, el arquitecto y el aparejador responden por los vicios ruinosos de la construcción durante un plazo de 10 años. En este caso podrás reclamar a cualquiera de los tres, reclamándoles a todos juntos o por separado cuando no sea posible determinar de donde viene exactamente el fallo en la construcción.

Recuerda que también puedes reclamar cualquier elemento basado en la publicidad engañosa de los folletos o de las características que estuvieran en la documentación y en la memoria de calidades.

Si la licencia es posterior a mayo de 2000. La entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a los promotores y constructores a concertar un seguro para hacer frente a las responsabilidades derivadas de los vicios y defectos de las viviendas.

Este seguro llamado de daños materiales o caución garantiza:

Durante 1 año: los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afectan a elementos de acabados o terminación de las obras (pintura, suelos, grifería...etc.). Por supuesto, también puedes reclamar cualquier elemento basado en la publicidad engañosa de los folletos o de las características que estuvieran en la documentación y en la memoria de calidades.

Durante 3 años: los daños por vicios o defectos relativos a la habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico así como cualesquiera otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que no permitan un uso satisfactorio.

Durante 10 años: daños por vicios o defectos en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o cualquier otro elemento estructural que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Información adicional

Las reclamaciones en la compra de una vivienda de segunda mano son mucho más complicadas. Al comprar, lo haces "como cuerpo cierto" como se dice en términos legales, es decir un “todo” en su conjunto.

Si la vivienda tiene menos de 10 años mantienes los derechos de reclamación del anterior propietario respecto del promotor como hemos visto en el apartado anterior, puesto que quien responde es la vivienda independientemente de quien sea el propietario.
De todos modos, tienes una garantía de 6 meses desde la compra de la vivienda durante los cuales la persona que te la vendió responde de los vicios leves y ocultos y tiene la obligación de repararlos.

También puedes reclamar cualquier condición que estuviera pactada en el contrato de compraventa.

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