Guía inmobiliaria: Elementos hipotecarios

domingo, 20 de mayo de 2012

Elementos hipotecarios

Apuntes sobre la garantía hipotecaria

Una hipoteca es un producto financiero, es decir, una oferta que una entidad de crédito pone a nuestra disposición como respuesta a una necesidad de financiación. Como todo producto que se comercializa tiene unas características que son las que debemos conocer para “comprar” aquello que nos interesa o que se adapta a lo que necesitamos.

El importe máximo

La cuantía que una entidad de crédito puede conceder está en función de varios factores, uno primero, la capacidad que la entidad entienda que tenemos de pagar la cuota, uno segundo, por la ley del mercado hipotecario que limita el importe hasta el 80% del valor de la tasación.

La tasación no tiene por que coincidir con el precio que hemos pagado por la vivienda ya que en ella se tienen en cuenta los valores medios de mercado y otras circunstancias.
Actualmente hay ofertas de hipotecas que llegan hasta el 100% del importe de la tasación según las características del cliente.

El plazo

El plazo es uno de los factores condicionantes de una hipoteca ya que la diferencia de la cuota puede ser importante en préstamos que van desde los 10 hasta los 30 años normalmente.

Una diferencia de plazo amplia puede hacer que tengamos la capacidad de pago de la cuota. Aunque nos “asuste” el plazo pensemos que siempre podremos hacer reembolsos anticipados.

La amortización

Se llama amortización al pago de una deuda, en nuestro caso el pago del capital pendiente (lo que nos queda por pagar).

En nuestro sistema de amortización, que se llama francés, se pagan más intereses y menos capital al principio y al final de la vida del préstamo más capital y menos intereses y ello porque vamos amortizando la deuda y el calculo de intereses se hace sobre un importe cada vez menor.

La cuota

También denominada mensualidad (por aquello de que se paga todos los meses) aunque una cuota no tiene por qué ser mensual. Eso sí, la mayoría de las hipotecas de España tienen un pago mensual.

La cuota es el importe que nos comprometemos a pagar periódicamente y que incluye el pago del capital pendiente (amortización) y el pago de los intereses correspondientes a ese capital.

La cuota puede ser constante toda la vida del préstamo lo que ocurre en los préstamo a tipo de interés fijo o con cuota constante. En este caso, se "juega" con el tiempo para conseguir pagar la deuda pagando siempre la misma cantidad.

En otro caso, la cuota puede ser variable en función de las revisiones del tipo de interés cuando el préstamo es a tipo de interés variable.

Información adicional

La carencia

Se llama carencia en las hipotecas a un periodo de tiempo en el que no se paga parte de la amortización del capital (llamada carencia de capital) o no se paga ni capital ni intereses (llamada carencia total).
Debes tener en cuenta de que no pagar no significa que la entidad de crédito no calcule los intereses... lo que no se paga se debe... pero una carencia puede ayudarte al principio de la compra cuando además del precio de la vivienda debes hacer frente a otros gastos (muebles, traslado...etc.).

El tipo de interés

El tipo de interés es el precio que la entidad de crédito te pone en el préstamo y que debes devolver junto con el capital. Se indica siempre en términos de tanto por ciento anual.
Un ejemplo puede ser muy interesante si no estamos acostumbrados a hablar de temas financieros. Supongamos que nos prestan 100 euros a 1 año al tipo de interés del 5% anual para devolverlo en 12 mensualidades. Al final de nuestro año tenemos que haber devuelto 105 euros, los cien de capital y los cinco de interés. La cuota será la correspondiente a 105 dividido entre 12 que es en este caso 8.75 euros al mes de cuota. Exactamente los mismos cálculos servirían para una hipoteca de miles de euros a 30 años.
El tipo de interés de las hipotecas puede ser fijo o variable.

Una hipoteca a tipo de interés fijo es aquella que mantendrá el mismo tipo de interés toda la vida del préstamo. Las ventajas son que sabes lo que vas a pagar siempre y que las oscilaciones de los tipos de interés no te afectarán para la subida. Las desventajas son que las oscilaciones de los tipos no te beneficiarán en caso de bajada y que los costes de cancelaciones anticipadas son más altos.
Una hipoteca a tipo de interés variable es aquella que el tipo de interés varía cada plazo (normalmente un año o seis meses) en función de los tipos de interés. La variación del tipo de interés se hace sobre el precio de una referencia a la que la entidad de crédito añade un margen. Debemos estar atentos a la referencia y al margen para poder comparar ofertas de diferentes entidades.

Existen también las denominadas hipotecas mixtas, que son aquellas que durante un periodo de tiempo el tipo de interés es fijo, por ejemplo cinco años y después variable. En realidad son hipotecas a tipo de interés variable donde el periodo de tipo de interés inicial es más largo.

La referencia
La “variación” del tipo de interés en las hipotecas a tipo de interés variable, se relaciona con una referencia que no puede ser interna de la entidad.

Por poner un ejemplo absurdo pero que explica este concepto, una hipoteca podría tener como referencia, el precio del oro en el mercado de Londres. Aunque absurdo sería válido. Es evidente, que las entidades de crédito tienen referencias de las hipotecas relacionadas con el precio del dinero en nuestro mercado.
Como ya hemos dicho, la referencia debe ser externa, oficial y conocida. En España se utilizan como referencias el euribor (precio medio del dinero en el mercado europeo), el irph (índice de referencia de préstamos hipotecarios) que es una media de los tipos de interés de las hipotecas concedidas por los bancos, por la cajas de ahorros o uno mixto de los dos.

El margen
Es un diferencial que la entidad de crédito suma al tipo de interés de la referencia para calcular el tipo de interés que nos va a aplicar en el siguiente periodo y que es el precio, en definitiva, de nuestra hipoteca para ese plazo.
Los márgenes forman parte de la oferta de la entidad de crédito y por tanto debes estar atento a la oferta que te proponen cuando buscas una hipoteca.

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