Guía inmobiliaria: Contrato de compraventa

lunes, 6 de febrero de 2012

Contrato de compraventa

Contrato privado. Elementos. Notas jurídicas

EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Si firmamos un contrato privado de compraventa éste será absolutamente válido y obliga a las partes (es decir entre tú y el vendedor) en todos sus términos, pero no puede perjudicar a terceros mientras no se inscriba en el Registro de la Propiedad. Como al Registro, según vimos, sólo pueden entrar documentos públicos o judiciales, es por lo que necesitaremos hacer una escritura notarial de
compraventa para su inscripción. Pero repetimos, un contrato privado es absolutamente legal y válido entre quienes lo firman.

Recuerda:
Un contrato privado de compraventa es válido, pero siempre recomendamos que “eleves a público” ese contrato, es decir que lo firmes ante un notario (en cuyo caso ya podemos hablar de una escritura por que está validado por un fedatario público como lo es un notario).

Si necesitamos una hipoteca para la compra, la entidad financiera se encargará de que la compraventa sea en escritura para así poder hipotecar la vivienda, ya que para la existencia de la propia hipoteca es requisito su inscripción como “carga” de la vivienda inscrita.

Si el contrato privado lo realizamos con una promotora ésta tendrá unos modelos de contratos ya establecidos de antemano y cuyas cláusulas de condiciones y renuncias están ya predeterminadas y son difíciles de negociar y a las que sólo cabe adherirse, por eso se llaman contratos de adhesión.

En este sentido, el Real Decreto 515/89 establece que el contrato esté redactado con claridad y sencillez y que responda a los principios de buena fe y equilibrio entre las obligaciones de las partes. Cabe destacar que están expresamente prohibidas las cláusulas que:

  • permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio o incrementos por conceptos adicionales no aceptados por el comprador.
  • eliminen datos del precio aplazado, o de saldos pendientes en su caso, así como su forma de pago y condiciones de aplazamiento.
  • repercutan en el comprador pagos por condiciones que no le son imputables (como por ejemplo gastos de preparación para la titulación del inmueble como tal que son de cuenta del vendedor).
  • permitan la resolución del contrato de forma discrecional a alguna de las partes.

En todo caso, vamos a indicar a modo informativo, las aspectos que deben aparecer siempre en un contrato de compraventa de
vivienda:

  • identificación de las partes, con nombres completos, edad, domicilio, NIF o CIF y en el caso de que sea una sociedad la que firme los datos de los poderes de la persona que firma en su nombre.
  • reconocimiento de la capacidad legal para firmar ese contrato en nombre de quien lo firma.
  • identificación completa de la vivienda (incluyendo planos y memoria de calidades) y la superficie de la misma.
  • datos de la escritura de propiedad, datos registrales de la finca de la que deriva (recordemos el tema del tracto registral que hemos comentado en el capítulo correspondiente).

  •  datos de las cargas actuales que pesan sobre la vivienda si las hubiere.
  •  precio y condiciones de pago desglosando los impuestos correspondientes de cada partida
  • posibilidad de desligarse del contrato, y sus condiciones.
  • identificar el momento de entrega de llaves.
  • el precio total al contado y la forma de pago. Si hay cantidades aplazadas especificar el precio total con intereses (que no es obligatorio el que haya interés por el precio aplazado), especificando las cantidades aplazadas, los plazos y el reparto de gastos en cada pago.
  • los gastos del contrato por cuenta de quién son y los impuestos que derivan de la compraventa.
  • declaración de sometimiento a los tribunales de la localidad donde radica la vivienda.
  • firma de todas las partes contratantes.

 

Si estamos comprando en una promoción, a los apartados anteriores debemos añadir éstos que también deben aparecer:

  • identificación del aval bancario o de la compañía de seguros que garantiza la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
  • identificación de la cuenta corriente del banco para el ingreso de las cantidades a cuenta que sólo puede servir al pago de la construcción.
  • las penalizaciones por incumplimiento.
  • la fecha de entrega prevista y las cantidades establecidas que el promotor debe pagar por el retraso.
  • el plano de la vivienda y la memoria de calidades.

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