El mercado inmobiliario: Nuevo enfoque inmobiliario en España

lunes, 6 de febrero de 2012

Nuevo enfoque inmobiliario en España

Las dificultades del mercado inmobiliario de hoy.

El mercado de inmuebles en España, circunstancias específicas del mercado inmobiliario.

Cerca de 450.000 viviendas de obra nueva en España están preparadas para ser vendidas al iniciar el año 2008.Todo parece indicar que existe una cierta resistencia del mercado inmobiliario a la adquisición de éstas. Desde este artículo nosotros deseamos hacer una reflexión sobre estas circunstancias, para ello fijaremos dos premisas básicas que entendemos que se deben de tener presentes:

  • La vivienda siempre ha sido un bien que ha supuesto un esfuerzo económico muy especial para sus adquirentes en desigual medida, atendiendo a su nivel de rentas y capacidad adquisitiva, así como las condiciones más favorables o no del mercado hipotecario. No hace tantos años nuestros padres se casaban y se “instalaban”, en muchos casos, en casa de nuestros abuelos, o optaban por el alquiler incluso de habitaciones.
  • Los precios de la vivienda no siempre han estado subiendo, sino que han tenido sus “curvas” o inflexiones, como cualquier precio de un bien en un mercado No intervenido.
Dicho ésto, podemos empezar a hacer un análisis adecuado de las circunstancias del mercado inmobiliario español en nuestros días.

El mercado de segunda mano o de vivienda usada, con carácter general viene determinado por aquellas personas que han comprado otro inmueble para vivir o bien que no pueden pagarlo, se han trasladado de población o lo compraron con fines de reventa tras una mejora, en un porcentaje menor obedece a herencias y otros.
Este mercado, presenta la ventaja de ser un mercado más asequible que el de obra nueva y tener un precio más elástico en cuanto que la resistencia del vendedor viene fijada a veces por el valor de referencia de la cancelación de una hipoteca y no por aspectos específicos del bien.


En este fenómeno ha tenido gran relevancia, en primer lugar, la facilidad con que se vendían los inmuebles y el incremento vertiginoso de precios, ya que parecía que comprar mañana podía suponer pagar más caro que hoy (cosa que ahora quizás se haya tornado a la inversa) acelerando el proceso de selección y compra inmobiliaria. Y de otro lado, la posibilidad de cambiar de vivienda por venta precedente, obteniendo en algunas ocasiones cancelaciones parciales de préstamos anteriores o bien, pudiendo ampliar éstos para el consumo. A este fenómeno se debe de añadir la fiscalidad ventajosa en relación a la venta y adquisición de vivienda sustitutoria en el plazo de dos años.


De otro lado cabe destacar las facilidades hipotecarias concedidas, no sólo ya en las tasaciones de los inmuebles, (por visos de incremento de valor inmobiliario que existía entonces ,entre otras cuestiones) sino en las condiciones del préstamo y los famosos préstamos puente (concesión de paralización de un préstamo a favor de otro subsiguiente en espera de venta del inmueble hipotecado), en estos casos las previsiones se ven truncadas porque la “presión mediática” (cuestión suficientemente comentada en nuestras páginas de Internet) y la desaceleración de las ventas y la crisis hipotecaria llegada a España, han incentivado un parque inmobiliario de segunda mano o vivienda usada con una gran necesidad de vender incluso a costes digamos poco razonables (por debajo de valor inmobiliario e incluso hasta debajo de valor efectivo de compra) .


Este mercado, ofrece un sustitutivo perfecto a la obra nueva, además de ser una premisa importante antes de comprar obra nueva en todo el territorio español.
Además a ésto ,se debe de añadir, que con carácter general, esta obra no ha sufrido ni el impacto del crecimiento del suelo como coste raíz de la adquisición, ni las nefastas consecuencias que sobre el precio puede tener la aplicación del Código Técnico de la Edificación (CTE) en cuanto a costes añadidos a la construcción.
Lo cierto es que la peor parte se la lleva la promoción de viviendas de obra nueva. No debemos desdeñar la idea que hay gente que busca la obra nueva como requisito primordial, pero no es menos cierto que existe una irremediable tentación de comparar y sobretodo comprar obra semi-nueva o nueva de oferentes, que cada vez más afectados por sus hipotecas puente, necesitan vender si o si, al precio que sea en algunos casos, incluso hasta por debajo de los costes de adquisición y que ofrecen una vivienda relativamente nueva en muchos casos. A este grupo, también se une un número importante de gente , que habiendo reservado un inmueble y pagando las cuotas del mismo , están aún intentando vender a un comprador esos inmuebles en construcción , porque la motivación principal de su inversión era la de realizar un pase o subrogación de esos derechos de compra con un beneficio añadido, pero que se encuentran con precios de adquisición que no son ahora sugerentes para los compradores, a estos sólo cabe la opción de comprar en espera de mejor suerte o vender a precio coste o inferior, con las lógicas desventajas.

Por esta cuestión las ideas de las constructoras y promotoras han dado un giro importante en sus estrategias de mercado, algunas han diversificado riesgos en torno a la adquisición de suelo terciario o incluso en la inversión internacional como búsqueda de zonas alternativas de mercado, otras han sido vender suelo , quizá el mayor aldabonazo en este sentido, lo diera una entidad bancaria, el Banco de Santander que anunciaba sin reparos que iba a deshacerse de su patrimonio inmobiliario, optando por el alquiler de oficinas, sin duda un giro importante en el concepto bancario e inmobiliario.


Independientemente de esta cuestión, lo cierto es que el mercado español de promoción de obra nueva, tanto para promotores como constructoras, se ha quedado en franca desventaja, en un mercado donde se debe de dar un poco más para vender. En este sentido ha sido muy importante definir criterios y pautas a seguir de cara a facilitar la comercialización de esa obra nueva, que parece que no tiene salida, sin morir en el intento. No son pocas las ideas de las promotoras , Fadesa por ejemplo ofrece el precio inmobiliario desde un coste diario cifrado en 6,6 € al día, otras dan regalos como 6000 a 18000 € de descuento, otras las ofrecen amuebladas o equipadas por medio de un talón librado al efecto, el no va más lo presenta en la provincia de Valencia Alcalde Zaragoza que ofrece inmuebles entre 30 y 50 m2 , desde 59.000 € más IVA , con un precio de 199 a 249 € al mes , afirmando que serán todas exteriores y entregados con muebles y electrodomésticos redondeando la faena advirtiendo que aún así regalará un cheque para la decoración de cada inmueble (estimamos que pequeño a tenor de su cabida) . Para redondear la faena , ya han anunciado que además realizarán promociones de alquiler, gestionados por ellos mismos.

En días pasados anunciaba esto el periódico Las Provincias con un cierto tono de chufla afirmando “Al rico piso barato oiga”.
La verdad es que nunca se sabe si dará buenos resultados, lo cierto es que a largo plazo estas iniciativas no conducen sino a enrarecer el mercado, que es consciente de que le cuesta mucho comprar un inmueble y que nadie da duros a cuatro pesetas, otro tema es si las circunstancias favorecen una venta en estas características, que pueda ser que si aunque en el fondo se hable de vivir en auténticas ratoneras por muy maquilladas que estén. Sin duda la mejor práctica es la de consolidar la calidad y la experiencia con cierta dosis de profesionalidad, hacer promociones con “cabeza” en sitios donde la repercusión del suelo sea razonable, con buenos diseños y acabados, con una presentación adecuada, centrándose en el servicio al comprador, y sus exigencias y la localización de emplazamientos atractivos para estas promociones. Como ya afirmábamos en otros artículos, en esta parte tiene mucha importancia la calidad que no tiene porqué estar reñida con el precio, pues lo aparentemente barato suele ser siempre caro, a este hecho debemos aunar una alianza con los servicios profesionales inmobiliarios y de otro lado la intervención de un sistema adecuado de publicidad inmobiliaria , cuidando la imagen y presentación con una buena visión corporativa, presentación de la obra de la empresa y sus servicios, no rehuyendo por costes de los servicios profesionales. Se acabó la época de las fotocopias y los tratos de favor a clientes por acceder a la venta, e incluso a esas condiciones casi leoninas de adhesión con el pago de plusvalías por parte del comprador.

La verdad es que lo duradero es esto la imagen, la responsabilidad, la profesionalidad y la atención , el boca - oído y los gustos de los clientes harán de eco de nuestras pretensiones sin duda, pero no hemos de saltarnos a los profesionales inmobiliarios y a los especialistas en la publicidad inmobiliaria, como no se prescinde de buenos técnicos ni de aparejadores ni oficiales, pues son un elemento más.

Bienvenidos al libre mercado y a la calidad inmobiliaria por encima de todo para satisfacer una necesidad tan clara como es una vivienda digna.

Equipo de análisis inmobiliario

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